„Alternative Investments: setzen die Banken aufs falsche Pferd?“

PADDAXUM 09/2024

„Alternatives“, „Private Markets“ und „Demokratisierung“ im Sinne der Erschließung neuer Kundengruppen sind neben ESG und KI die heißen Themen, die im Investmentbereich in den letzten Jahren diskutiert wurden und werden. Das Kernargument für ein Investment in Alternatives (Private Equity und Debt sowie Venture Capital) durch High-Net-Worth-Individuals ist die Diversifikation des Portfolios sowie höhere Renditen als bei liquiden Anlagen in Aktien und Anleihen. Die spannende Frage aus Portfolio-Perspektive ist, welche Assetklassen hierfür am besten geeignet sind.

Strategische Assetallokation als Ausgangspunkt

Ausgangspunkt der folgenden Überlegungen ist die Moderne Portfolio Theorie und die zentrale Rolle der strategischen Assetallokation für langfristige Investments. In der Theorie sollte ein „Weltportfolio“ in optimierter Form alle Investments abbilden – unabhängig vom Liquiditätsgrad oder der Verfügbarkeit von Finanzinstrumenten. Viele Investoren tun dies bereits in der Praxis, in dem sie einen Großteil ihres Vermögens in Immobilien investieren (vgl. Infografik weiter unten). Die von Banken betreuten Portfolien fokussieren jedoch bekanntermaßen auf liquide Assets, vor allem auf Aktien und Anleihen.

Alternative Investments: Vorteile für Kunden und Banken

Die Ambition von Banken ihre Kunden auch für Assetklassen wie Alternatives zu begeistern ist sowohl aus Kundensicht als aus Banksicht ein sinnvoller Weg. Für Kunden ergeben sich positive Diversifikationseffekte und sie profitieren von höheren Renditen.

Aus Sicht von Banken und Vermögensverwaltern sind Investment in Alternatives interessant, da sie beratungsintensiver als Aktien und Anleihen sind, was neue Möglichkeiten zur Kundenbindung eröffnet. Zudem bieten die höheren Renditen in Verbindung mit dem Beratungsbedarf Chancen für höhere Margen. Dies ist vor allem vor dem Hintergrund der seit Jahren rückläufigen Margen in den liquiden Assetklassen von Interesse. Alternatives stellen, zumindest in der Theorie, den margentechnischen „Heldennotausgang“ dar.

Alternatives Investment: leider eine Nische

Wie relevant sind jedoch Alternative Investments auf Basis einer strategischen Assetallokation, die sich an einem „Weltportfolio“ orientiert? Die Infografik stellt die Marktkapitalisierung ausgewählter Assetklassen mit einem Gesamtvolumen von 589 Billionen US-Dollar dar. Immobilien sind mit 338 Billionen US-Dollar mit Abstand die größte Assetklasse, gefolgt von Anleihen und Aktien.

Alternative Investments d.h. Private Equity inkl. VC sowie Private Debt (vgl. auch Tabelle weiter unten) hatten 2022 eine Marktkapitalisierung von 9 Billionen US-Dollar und damit einen Anteil <2% des Weltportfolios. Sie sind aus der Perspektive der strategischen Assetallokation ein Nischeninvestment. Und eine spitze Nebenbemerkung: Über Kryptowährungen brauchen wir in diesem Kontext gar nicht sprechen.

Begrenzte Ertragsmöglichkeiten mit Alternatives Investments

Für einzelne Player, die sich auf Alternative Investments und konkret Private Equity fokussieren, ist dies ein attraktives Geschäft. Beispielsweise hat Moonfare als relativer neuer Player mittlerweile 3 Mrd. US-Dollar Asset-under-Management erreicht. Jedoch ist aus Branchenperspektive das Potenzial für eine Steigerung der Provisionseinnahmen begrenzt. Wie geschildert stellen Alternatives mit 9 Billionen US-Dollar weniger als 2% des Weltportfolios dar.

Auch wenn man die Marktkapitalisierung ins Verhältnis zu den liquiden Assetklassen Anleihen und Aktien setzt, die aktuell den Löwenanteil in den Depots ausmachen, kommt man auf eine Gewichtung von 4% (Alternatives 9 Billionen vs. Anleihen / Aktien 229 Billionen US-Dollar). Und selbst wenn ein Investor Alternative Investments übergewichtet, ergeben sich realistischerweise Depotanteile von 10%. Dieser Wert liegt deutlich niedriger als die Empfehlungen von Anbietern in diesem Bereich, die oft Zielwerte von 20% angeben. Somit können die höheren Margen der Alternatives nur einen begrenzten Effekt auf das Provisionsergebnis haben.

Der heilige Gral: Immobilien leichter investierbar machen

Die langfristige Herausforderung für Banken liegt somit darin, wie sie die größte Assetklasse also Immobilien leichter investierbar machen, in die Depots integrieren und eine signifikante Steigerung des Provisionsergebnisses erzielen. Dieses Potenzial leitet sich nicht nur aus der Größe der Assetklasse ab, sondern auch aus dem Umstand, dass die aktuell dominierenden Direktinvestments durch Privatinvestoren eine Vielzahl von Nachteilen haben. Zu diesen gehören, dass private Anleger in der Regel nicht die Immobilien- und Marktkenntnisse wie institutionelle Investoren haben, d. h. in weniger attraktive Objekte investieren (Stichwort: Informationsasymmetrie). Das im Vergleich zum Volumen der Einzelinvestments stark begrenzte Kapital führt auch bei HNWIs zur Anlage in wenige Immobilien und somit zu einem Klumpenrisiko. Und dann ist dann noch der Aufwand und bisweilen Ärger beim Finden von Mietern und der Verwaltung der Immobilie (inkl. den allseits geliebten Versammlungen der Eigentümergemeinschaft) zu nennen.

Im Zielbild sollten Private Markets Investments in Renditeobjekte so einfach wie Anleihen- oder Aktieninvestments sein, d. h. es gibt ein klares Set an Kennzahlen, auf das sich der Investor verlassen kann, die Investmenttickets liegen bei 50.000 EUR, welches eine breitere Streuung ermöglicht und die Verwaltung inkl. Vermietung wird von einem professionellen Anbieter übernommen. Aus Sicht von Banken und Vermögensverwaltern sind solche Immobilieninvestments dann besonders spannend, wenn sie Direktinvestments ersetzen. In diesem Fall würden das Immobilieninvestment zu einer Erhöhung der Assets-under-Management führen und nicht wie bei Alternatives Investments zu Lasten anderer Assetklassen gehen.

Herausforderungen auf dem Weg zur schönen neuen Immobilienwelt

Leider sind verschiedene Herausforderungen zu meistern, bis wir in dieser schönen neuen Immobilienwelt ankommen. Zum ersten müssen Immobilieninvestments wieder deutlich attraktiver werden als sie es heute
u. a. aufgrund der Kombination von Bewertungen, Mieten und Zinsniveau sind. Zweitens muss sich die Informationslage zu Immobilieninvestments deutlich verbessern und standardisiert werden, um die Informationsnachteile zu reduzieren. Und drittens muss der Markt für Private Market Investments in Immobilien noch deutlich wachsen, um eine ausreichende Schwung- und Innovationskraft zu entfalten.

In 2022 lagen die Investitionsvolumina laut dem bereits erwähnten Private Markets Bericht von McKinsey bei 1,4 Billionen US-Dollar, welches sich auch in der begrenzten Anzahl und Größe der neuen Anbieter widerspiegelt. In Deutschland ist Exporo am bekanntesten im Retailbereich, wobei der Löwenanteil des Geschäfts Projektfinanzierungen sind, die keine echte Alternative zu Direktinvestments in Bestandsimmobilien darstellen. Internationale Beispiele sind Real Estate Plattformen wie Cadre, die Teil der Private Markets Plattform Yieldstreet ist.

So what? Who cares?

Für Entscheider im Private Banking und Wealth Management stellt sich somit die schwierige Aufgabe eines Balanceakts: Einerseits die Dynamik des Alternative-Hypes mitzunehmen, ohne den Versprechungen der Anbieter zu viel Glauben zu schenken, und andererseits das langfristige Ziel der Integration von Immobilieninvestments in die Kundendepots zu verfolgen. Wie geschildert, sind Private Markets Investments im Immobilienbereich nicht nur aus der Perspektive der strategischen Assetallokation sinnvoll, sondern bieten Anlegern eine Vielzahl von Vorteilen und stellen somit ein ungeheures Potenzial dar. Auch wenn der Weg zur schönen neuen Immobilienwelt noch ein langer ist, sollte man sich heute schon auf den Weg machen.

Oder um die Eingangsfrage salopp zu beantworten: Alternative Investments sind nicht das falsche Pferd, aber das Fohlen. Immobilieninvestments haben deutlich mehr Potenzial.

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